主要居所增值免税（Principal Residence Exemption）简介

加国税务居民每年都需要报税。在报税年度，税务居民如处置了房产且产生了资本增值，通常情况下要将资本所得（Capital Gain）计入个人收入，予以计算应缴个人所得税。举例说明，张先生2010年以40万加元购入一处房产，2020年以100万加元出售，实现60万加元的增值。根据加拿大现行税制，资产增值的50%计入应税收入，所以张先生需要将60万加元的50%,即30万计入当年应税收入，最终纳税额取决于张先生当年总计应税收入及相应税率。

但是如果上述房产为张先生的“主要居所”（Principal Residence），张先生则可以享受主要居所增值免税政策，从而上述60万加元的资本增值可实现完全免税。

何为主要居所？

税法第54条对于“主要居所”定义为纳税人家庭拥有并日常居住的住所。其核心要件要求如下：

1. 纳税人需拥有产权（无论单独持有或共同持有）

2. 仅供家庭成员（产权人、配偶、同居配偶及子女）日常居住使用（ordinarily inhabited）

此外需要注意：

• 住所可以是独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等形式；

• 住所没有地域限制，可为加国境外住所；

• 居住时间没有严格限制，可以是一年中的任何一个时间段（some time in a particular year）；

• 税法对主要居所所占的土地面积限定不能超过0.5公顷（5000平方米）；

• 对于拥有多处房产的家庭，尽管可以在纳税年度不同时期内选择居住在不同的住所，但依税法规定，每年每个家庭只能指定一处为主要住宅。只有指定的主要居所享受免税政策，其他处置的房产均需按照税法予以申报并缴纳资本所得。因此，税务居民（房产出售人）应合理选择增值最多的房产为“主要住宅”。

部分自住部分出租，是否适用主要居所增值免税政策？

一套房子部分自住，部分出租，只要满足以下三个条件，同样适用主要居所增值免税政策：

• 出租部分相对自住部分要相对较小（relatively small）。

• 未因便于出租而对房屋进行结构改变；

• 未对出租部分提取过折旧（CCA）。

出售主要住所，是否需要申报？

2016年以前，出售主要居所，只要符合主要居所增值免税政策，无需申报。然而从2016年开始，CRA新规要求税务居民对于出售主要居所，即使享受主要居所增值免税政策，也要进行申报。

出售主要居所，如何申报？

所有在2016年1月1日之后出售的主要居所，在该报税年度，需在T1税表 Schedule 3 中列明以下信息：房产地址、购入年份、处置收益、购入成本、出售处置费用、资本增值金额。同时要在Schedule 3第二页指定主要居所。此外，需要填报T2091表格列明主要居所年度，从而按比例计算相应资本增值金额。

如未进行申报，有何后果？

如果出售主要居所，而未进行申报，则无权获得主要居所税务优惠。如房主忘记在处置房产报税年度进行申报，事后需通知国税局对之前的税表进行修改。国税局会接受过期申报，但可能会对过期申报予以处罚。

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