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安省海外买家税NRST新政解读


2022年3月29日新出台的安省海外买家税(the Non-Resident Speculation Tax ,简称NRST) 延伸至安大略全省范围(包括渥太华)。新规引发热议,不少客户咨询相关事宜,特就大家关心的一些问题解答如下:


Q1: 新规的主要变化是什么? 主要变化是三方面:

一是适用范围扩大,从原来的多伦多金马蹄地区(the Greater Golden Horseshoe Region of Ontario)扩大到安大略省全省范围。

二是税率增加,从原来的15%增加到20%。

三是缩小退税(rebate)范围,取消了原来的留学生退税和工签退税,只有买房后4年内取得枫叶卡(加拿大永久居留权),才可以申请退税。


Q2: 适用范围?

安省海外买家税仅适用于住宅,不适用于商业地产、农场、工业用地。如果一块土地既有商业部分,又有住宅部分,则海外买家税仅适用于住宅部分(其价值需要评估)。


Q3: 适用主体?

海外买家税适用的主体有两大类:一是外国公司或个人;二是应征税的信托。信托中只要有一位信托管理人是外国公司或者个人,该信托就需要缴纳海外买家税;或即使信托中的信托管理人都具有加拿大身份,但只要任一受益人为外国公司或者个人,也需要缴纳海外买家税。但是,外国买家税并不适用于互惠基金信托,地产投资信托和税法界定的特殊投资性信托(Specified Investment Flow Through trust, SIFT)。


Q4: 与加拿大本地人共同购买,怎么计算?

举例说明,四个人一起购买一套房产,价值200万加币,每个人25%份额,其中三个人有加拿大身份,只有一个人是外国身份,那么海外买家税并非只适用于该外国人的25%份额, 而是100%适用,即按照200万计税,合计需缴纳40万的海外买家税。而且,四个买家承担连带责任(Joint and Severally liable),如果本例中外国人买家不缴纳NRST,其他三位加拿大本地买家也有义务缴纳。


Q5: 谁可以豁免交税?

三类人可以豁免交税:(1)买房时已经通过安大略省移民提名项目the Ontario Immigrant Nominee Program获得提名资格(nominee),并且为自住用途;(2)受庇护的难民,并且为自住用途;(3)配偶有加拿大身份,两人一起登记在产权上并自住。配偶定义既包括法定结婚的配偶,也包括同居三年以上或者有共同孩子的配偶。

另外,土地转让税可以豁免的情形,同样适用于海外买家税。比如,配偶之间的转让,如符合土地转让税豁免情形,也无需缴纳海外买家税。


Q6: 如何缴纳?

在产权交接的当日,从律师信用账户直接缴纳给省政府。客户需要提前把款项缴纳至律师信用账户。


Q7: 交了海外买家税,土地转让费(land transfer tax)还需要缴纳吗?

海外买家税是针对海外买家新增的一项费用,原土地转让税照旧增收。


Q8: 退税的具体条件是什么?

退税需同时满足以下条件:

(1)自买房之日起四年内获得加拿大永久居留权(如果产权登记在夫妻名下,只要其中一人获得加拿大永久居留权即可申请退税);

(2)房子产权登记在申请人自己或者自己和配偶名下;

(3)在房子购买后60天内搬入,并自住至提起申请之日或者退税条件满足之日。


退税申请必须自获得加拿大永久居留权之日起90天内提出。获得加拿大永久居留权的时间并非是您收到枫叶卡的时间,以下两份文件都可以证明您已经获得加拿大永久居留权:

· a Confirmation of Permanent Residence document, signed and dated by an immigration officer, or

· a letter from IRCC advising that the application for permanent resident status is complete, that the individual is a permanent resident of Canada.


特别注意:不要等收到枫叶卡才去申请退税,否则可能会错过90天的限期。


Q9:新规何时开始生效?之前签署的合同怎么办?

新规从2022 年3月30日开始生效。溯不既往。2022年3月29日及之前签署的购房合同或者转让合同,按原政策执行。注意,如果在2022年3月29日之前(含本日)签署楼花购房合同,之后将楼花转让(assign)给一个外国居民买家,该外国居民买家按新规缴纳海外买家税。


Q10: 买家为加拿大公民或永久居民,但是居住在海外,是否缴纳NRST?

无需缴纳。


Q11: 买家A为公民,其配偶(买家B)非公民或永居居民,买家A的亲友(买家C)共同购买该房产,是否缴纳NRST?

如买家C为公民,或永居,或安省省提名获得者,或受庇护难民,且三个买家声明该购买房产为自住用途,则符合配偶豁免情形,免于缴纳NRST。


Q12: 买家已提交永居居民申请但是尚未获得批准,是否缴纳NRST?

交房日如未获得永居批准,则需缴纳。而后如满足退税资格,可以申请退税。


Q13: 本人为永久居民,但计划在安省购房的父母非永居或公民且。如果房子买在我的名下,我一个人在产权登记,是否缴纳NRST?

本交易属于应征税的信托情形。信托中只要有一位信托管理人是外国公司或者个人,该信托就需要缴纳海外买家税;或即使信托中的信托管理人都具有加拿大身份,但只要任一受益人为外国公司或者个人,也需要缴纳海外买家税。

所有应缴纳NRST的交易,包括豁免的交易,均有可能被安省政府审计调查。欺诈、隐瞒或虚假陈述可面临罚金或牢狱的处罚。


免责:此信息为公共法律信息,非法律专业意见,仅供参考。如需法律服务/咨询,请联络新起点律师事务所。

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