RE02 外国人出售加拿大房产申报缴纳资产增值税程序及注意事项

外国人，或者用税法专业术语称之为非税务居民（个人）， 不享受“主要居所免除（principal residence exemption）”，所以当他们出售加拿大房产，无论自住、出租，或投资房，必须申报并缴纳资产增值税（capital gain）。

申报缴纳资产增值税步骤：

1. 非税务居民（个人）， 在卖房合同签署之后，应立即申请“完税证明”（Certificate of Compliance）。

2. 如随同申报材料，非税务居民（个人）同时缴纳了预扣税额， 国税局CRA会出具完税证明给申报人（卖家），同时抄送给房产交易买家；

3. 如果在交房日（closing date）之前或当日，收到国税局CRA出具的完税证明，则按照通常交易程序，买方支付给卖方所欠房款；

4. 如非税务居民（个人）未在交房日（closing date）之前申报，则申报材料最迟应在交房日（closing date）后10天内寄到国税局CRA；超过此最后期限，会受到国税局CRA的处罚。

5. 如果在交房日（closing date）还没有拿到完税证明,买方律师为保护买方的利益，必须代扣25%的卖房款（注意是卖房款，不是房产增值部分的25%）暂存入买方律师信托账户；

6. 国税局CRA收到完税申请后，会发出tax Statement。买方律师按照tax Statement上的指示，将房产增值部分的25%缴纳给国税局。

7. 国税局CRA在收到买方律师代缴的预扣税后，将出具完税证明给申报人（卖家）。买方律师会将其信托账户剩余代扣部分返还给卖家；

注意事项：

1. 按照国税局CRA的要求，非税务居民（个人）卖家应在交房日（closing date）前至少30天提交完税证明申请。所以在拟定卖房合同，确定交房日（closing date）时，最好满足这一时间要求，留给国税局CRA足够时间来审批完税证明申请。

2. 申请完税证明最迟期限是交房日后10天。如超过此期限，非税务居民（个人）卖家将面临国税局CRA的处罚。每延迟一天罚金为$25，最低$100起罚，最高$2500封顶。

3. 卖房后第二年4月30日之前，非税务居民（个人）卖家应向国税局CRA报税（申报卖房收益），同时需附上一份完税证明。尽管买方律师已代缴过预扣税，但是申请完税证明时，计算增值未抵扣卖房交易成本（如地产经纪佣金和律师费等），此外，有效税率也不一定是预扣时的25%， 所以通过报税，非税务居民（个人）卖家有可能会从国税局CRA拿回部分退税。

免责：此信息为公共法律信息，非法律专业意见，仅供参考。如需申报非税务居民（个人）卖家完税证明，或其他法律服务/咨询，请联络新起点律师事务所（613）225-8425.